Πώς να αποφύγετε φόρους από ανείσπρακτα ενοίκια – Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Τον κίνδυνο να πληρώσουν φόρο εισοδήματος έως και 45% αντιμετωπίζουν ιδιοκτήτες ακινήτων, για έσοδα από ενοίκια που δεν τους αποδόθηκαν την περασμένη χρονιά.

Του ΔΗΜΗΤΡΗ ΧΡΙΣΤΟΥΛΙΑ

Φόρο εισοδήματος από το πρώτο ευρώ καλούνται να πληρώσουν περισσότεροι από 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν εισοδήματα από ενοίκια ύψους περίπου 3,4 δισ. ευρώ. Εισοδήματα που μπορεί να έχουν συνταξιούχοι, μισθωτοί, ελεύθεροι επαγγελματίες, αγρότες, επιχειρήσεις ακόμη και άνεργοι από την εκμίσθωση ακινήτων φορολογούνται με συντελεστή που φτάνει ακόμη και το 45%.

Μάλιστα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων κινδυνεύουν να πληρώσουν υψηλούς φόρους ακόμη και για ενοίκια που δεν έχουν εισπράξει, αν δεν λάβουν εγκαίρως τα μέτρα τους και δεν προχωρήσουν σε συγκεκριμένες ενέργειες. Σημειώνεται ότι ανείσπρακτα ενοίκια μπορούν να δηλωθούν μόνο από φυσικά πρόσωπα, όπως είναι οι μισθωτοί και οι συνταξιούχοι, προκειμένου να μη συνυπολογιστούν αυτά στο εισόδημά τους. Αντιθέτως, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από νομικά πρόσωπα, δηλαδή από όσους ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα αλλά δεν εισπράττουν τα ενοίκια θα πρέπει να ακολουθήσουν συγκεκριμένες διαδικασίες προκειμένου να αποφύγουν να πληρώσουν φόρους ουσιαστικά για έσοδα που δεν είχαν ποτέ. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι, έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, να έχει εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκαση μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή να έχει υπάρξει επιδίκαση μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της.

Επίσης, όσοι ιδιοκτήτες έχουν ανείσπρακτα ενοίκια θα πρέπει να καταθέσουν στην εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών, των δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή των αγωγών που έχουν ασκηθεί. Στην περίπτωση που δεν προσκομίσουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να δηλώσουν τα ανείσπρακτα μισθώματα μόνο με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.

Η Πράξη Διοικητικού Προσδιορισμού Φόρου, στην περίπτωση αυτή, εκδίδεται και κοινοποιείται στους φορολογουμένους από την εφορία. Εάν όμως δεν υποβληθεί ούτε τροποποιητική δήλωση για τα ανείσπρακτα ενοίκια, τότε η εφορία θα προχωρήσει σε εκκαθάριση της δήλωσης, φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν το 2022 συμπληρώνονται στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 της φορολογικής δήλωσης.

Στην περίπτωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 και εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια της περσινής χρονιάς, τα ποσά δηλώνονται στις αντίστοιχες στήλες του εντύπου Ε2. Επίσης, αν ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή.

Κλίμακες

Σε αυτή την περίπτωση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν θα δηλώσουν τα ανείσπρακτα ενοίκια κινδυνεύουν να πληρώσουν φόρο εισοδήματος για έσοδα από ενοίκια με φορολογικό συντελεστή από 15% έως 45%. Αναλυτικότερα, το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ βάσει κλίμακας στην οποία ισχύουν συντελεστές:

• 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος.
• 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.
• 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Αίτημα των ιδιοκτητών ακινήτων που εισπράττουν ενοίκια είναι να μειωθούν οι φορολογικοί συντελεστές και να αρθούν μεγάλες αδικίες, ειδικά για όσους έχουν εισοδήματα από ενοίκια από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ. Δηλαδή, κάποιος ιδιοκτήτης με εισοδήματα από ενοίκια 12.000 ευρώ πληρώνει φόρο εισοδήματος 15%, ενώ ένας ιδιοκτήτης που θα εισπράξει πάνω από 15.000 ευρώ για τα 3.000 ευρώ θα φορολογηθεί με συντελεστή 35%.

Προτάσεις

Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης εξετάζει «λίφτινγκ» στη φορολογία των ακινήτων προκειμένου να αρθούν οι αδικίες, καθώς όλοι σχεδόν οι φορολογικοί συντελεστές έχουν μειωθεί, εκτός από αυτούς που επιβαρύνουν τα εισοδήματα από τα ενοίκια. Οι προτάσεις που φαίνεται να έχουν πέσει στο τραπέζι για τη μείωση των συντελεστών φορολόγησης εσόδων από ενοίκια είναι οι εξής:

• Πρώτον, εξετάζεται η ύπαρξη περισσότερων συντελεστών, ώστε να καταστεί πιο δίκαιη η κλίμακα φορολόγησης κυρίως για τα μεσαία εισοδήματα. Δηλαδή, να μην εκτοξεύεται ο φορολογικός συντελεστής από το 15% στο 35% για διαφορά εισοδήματος λίγων ευρώ και να υπάρχουν ενδιάμεσα κλιμάκια για να επιμερίζονται δικαιότερα οι φόροι που επιβάλλονται.
• Δεύτερον, εξετάζεται η φορολόγηση εισοδημάτων από ενοίκια να γίνεται με βάση τους φορολογικούς συντελεστές που ισχύουν για τη γενική φορολόγηση των εισοδημάτων από μισθούς ή συντάξεις. Σημειώνεται ότι σε αυτή την περίπτωση η φορολόγηση για εισοδήματα έως 10.000 ευρώ είναι με συντελεστή 9%.
• Τρίτον, εξετάζεται η πρόταση που έχει κατατεθεί από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες ακινήτων -και συγκεκριμένα από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ)- και προβλέπει τη μείωση του φόρου εισοδήματος στα μισθώματα κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες και στα τρία ισχύοντα φορολογικά κλιμάκια. Με βάση την πρόταση αυτή, ο χαμηλός φορολογικός συντελεστής 15% θα διαμορφωθεί στο 5%, ο μεσαίος συντελεστής από 35% θα μειωθεί στο 25% και ο υψηλός στο 35% από 45%.