Τρεις μεγάλες πληγές που δημιουργεί η ύπνωση της στεγαστικής πίστης

H κατοικία δεν είναι ένα προσιτό αγαθό όπως τεκμηριώνουν όλες οι τελευταίες έρευνες αλλά και η απτή πραγματικότητα. Θα πρέπει να θεωρείται δεδομένη η μη επιτυχία όλων των στεγαστικών προγραμμάτων μιας και:

– Tα σπίτια που πωλούνται είναι εξαιρετικά ακριβά. Αν και οι αγορές γίνονται κυρίως με ίδια κεφάλαια, η αύξηση των αγοραπωλησιών απογειώνει τις τιμές.

– Η αύξηση των εισοδημάτων ωστόσο της μεσαίας τάξης δεν είναι τέτοια που να επιτρέπει την απόκτηση πρώτης κατοικίας

– Τα εισοδήματα στη μεσαία τάξη είναι περίπου απαγορευτικά ως εχέγγυο για τη χορήγηση δανείων.

Για άλλη μια φορά χθες η διοίκηση της Τράπεζας Πειραιώς επιβεβαίωσε πως το πρόγραμμα Σπίτι μου 2 δεν έχει τη ζήτηση που αρχικώς αναμενόταν όμως υπάρχει ακόμη χρόνος και χώρος.

Συγχρόνως η κυβέρνηση ετοιμάζεται να αλλάξει περαιτέρω τα όρια και τη λογική του συγκεκριμένου προγράμματος μελετώντας να μπουν και άλλου τύπου κατοικίες στην εν δυνάμει χρηματοδότηση. Όμως ακόμη και αυτό έχει δημιουργήσει συνθήκες στασιμότητας του προγράμματος.

Η δεξαμενή των πιστώσεων στεγαστικών δανείων στο pick της προ κρίσης βρισκόταν στα 81 δισ. ευρώ τώρα βρίσκονται στα 26 δισ. ευρώ.

Η στεγαστική πίστη αγκομαχά και απαιτεί μια ολιστική αντιμετώπιση από τις τράπεζες σε συνεργασία με την πολιτεία.

Πρόσφατη έρευνα της Eurobank σημειώνει το παράδοξο, η αύξηση των αγοραπωλησιών να μη συνοδεύεται από αύξηση της στεγαστικής πίστης, παρά την αυξημένη διάθεση –και δυνατότητα- των τραπεζών να τις χρηματοδοτήσουν.

Ουραγός η χώρα μας στα στεγαστικά δάνεια

Στη στεγαστική πίστη, η Ελλάδα κατατάσσεται στην τελευταία θέση μεταξύ των χωρών-μελών της Ευρωζώνης στον δανεισμό αναλογικά με το ΑΕΠ της (μόλις στο 11% του ΑΕΠ έναντι διάμεσης τιμής 31% της ζώνης των 20 χωρών της ζώνης του ευρώ.

Ο εθνικός μέσος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών δεν είναι κατ’ ανάγκην αντιπροσωπευτικός των μεταβολών που έχουν επισυμβεί στις επιμέρους περιφέρειες της χώρας. Οι αυξήσεις συντελούνται στα αστικά κέντρα και εκεί είναι που η ζήτηση για κατοικία είναι αυξημένη.

Η αντιμετώπιση του προβλήματος θα απαιτήσει συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, πιθανώς σε συνδυασμό με περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς.

Πριν το ξέσπασμα της δημοσιονομικής κρίσης, η στεγαστική πίστη ήταν ένας από τους βασικούς παράγοντες που κινούσαν την αγορά ακινήτων, δίνοντας ώθηση και στην κατασκευαστική δραστηριότητα. Από το 2003, πρώτο έτος για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος έως το 2009, έτος κατά το οποίο άρχισε να εκτυλίσσεται η κρίση, εκταμιεύτηκαν συνολικά 78,6 δισ. ευρώ στεγαστικά δάνεια.

Από το 2010 έως το 2024 οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων δεν ξεπέρασαν τα 30,5 δισ. ευρώ, δηλαδή περίπου 2 δισ. ετησίως

Από το 2015 έως και το 2020, η ετήσια ροή ήταν μικρότερη του 1 δισ…, ενώ και παρά τη σημαντική αύξηση κατά τη μεταπανδημική, μόλις που ξεπέρασε το 1,4 δισ. το 2024 παραμένει, δηλαδή, 83% χαμηλότερη σε σχέση με τη μέση ροή την περίοδο πριν τη δημοσιονομική κρίση.

Θα πρέπει να δούμε τρεις διαστάσεις στην καθήλωση της στεγαστικής πίστης:

– Την κοινωνική διάσταση η οποία αρχίζει να γίνεται ολοένα και πιο έντονη καθώς οικογένειες μένουν χωρίς στέγη ή δαπανούν εξαιρετικά υψηλό κομμάτι του εισοδήματός τους για στέγη μιας και τα ενοίκια εκτοξεύονται σε δυσθεώρητα ύψη. Πέρα από αυτό, η έλλειψη στέγη επιτείνει και το δημογραφικό.

– Δεν θα αργήσει η στιγμή που η αγορά κατοικίας θα αρχίσει να αντιμετωπίζει προβλήματα καθώς ένα κομμάτι των αγοραπωλησιών στην παρούσα φάση τροφοδοτείται με μετρητά. Αυτό ωστόσο σε κάποια χρόνια από τώρα θα μεταβάλει τους ρυθμούς ανάπτυξης της αγοράς.

– Το χαμηλό απόθεμα στεγαστικών δανείων δημιουργεί στις τράπεζες αδυναμία να πραγματοποιήσουν εκδόσεις καλυμμένων ομολόγων οι οποίες έχουν ως καλύμματα στεγαστικά δάνεια.

Στη χώρα μας όπου η αγορά ομολόγων διαθέτει πια υψηλή αξιολόγηση (ΑΑ) αλλά και το αντίστοιχο θεσμικό πλαίσιο που θα της επέτρεπε να πραγματοποιήσει σχετικές εκδόσεις, δεν μπορεί να το πράξει. Αυτό συμβαίνει γιατί η στεγαστική πίστη βρίσκεται σε μια σχετική ύπνωση. Τα στεγαστικά δάνεια προς το παρόν δεν παίρνουν μπρος. Η χώρα μας δεν έχει εκδώσει καλυμμένο ομόλογο από το 2018. Η εικόνα δεν είναι εξαιρετικά διαφορετική αν και κάπως καλύτερη σε όλον τον ευρωπαϊκό νότο, αντιθέτως είναι πολύ διαφορετική στον Ευρωπαϊκό Βορρά.

Οι προτάσεις για βελτίωση

Προκειμένου να αλλάξουν τα πράγματα η πρόσφατη έρευνα της Eurobank μεταξύ άλλων προτείνει:

-Tη δημιουργία πολιτικών που θα αυξήσουν την ελκυστικότητα της χώρας ως τόπο επενδύσεων συμπεριλαμβανομένων στον κατασκευαστικό τομέα, μέσω διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων. Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου είναι μια τέτοια προϋπόθεση όπως επίσης και των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, με σταδιακό περιορισμό της χύδην δόμησης και, αντίστροφα, επέκταση των οικισμών οργανωμένα

– Μεταρρυθμίσεις που να ευνοούν την αποκέντρωση και την αύξηση της ζήτησης σε περιοχές όπου υπάρχουν διαθέσιμες κατοικίες

– Ενίσχυση της αποταμίευσης μέσω κινήτρων.

– Μείωση γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις

– Επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης.

newmoney.gr